Một số điều cần lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Một số điều cần lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hỏi: Luật sư tư vấn về những điểm cần lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất? (Thành Công - Thanh Hóa)

Một số điều cần lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Văn phòng luật sư Bắc Ninh

Trả lời:

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Điều kiện đầu tiên mà người sử dụng phải đáp ứng nếu muốn chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đó là phải có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất. Đây cũng đồng thời là điều kiện làm phát sinh nhiều quyền lợi khác của người sử dụng như: tặng cho, thế chấp, góp vốn kinh doanh… 

Quy định của Luật Đất đai năm 2013 về điều này được ghi nhận như sau: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận” (khoản 1 Điều 168). 

Khi đã đảm bảo điều kiện là “có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất”, người chuyển nhượng còn cần phải đảm bảo thêm các điều kiện sau mới có thể thực hiện việc chuyển nhượng: 

  • Đất là đối tượng của Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng hiện không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên làm tài sản đảm bảo thi hành án;
  • Đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng;

Luật Đất đai năm 2013 có quy định cụ thể về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: (a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; (b) Đất không có tranh chấp; (c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Người sử dụng đất nếu có đầy đủ các điều kiện đã nêu trên thì có thể thực hiện quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, góp vốn bằng Quyền sử dụng đất… tuy nhiên điều cần lưu ý tiếp theo là việc chuyển nhượng phải được ghi nhận dưới dạng văn bản là Hợp đồng, với nội dung rõ ràng bao gồm các thông tin cơ bản như: (i) Thông tin của bên chuyển nhượng & bên nhận chuyển nhượng; (ii) Thông tin về thửa đất là đối tượng của việc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất; (iii) Nội dung thỏa thuận giữa các bên: diện tích chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời gian chuyển nhượng …; (iv) Quyền và nghĩa vụ của các bên; (v) Điều khoản giải quyết tranh chấp; (vi) Hiệu lực của hợp đồng; (vii) các thỏa thuận khác (nếu có).

Pháp luật quy định rõ ràng về việc chuyển nhượng phải được thể hiện dưới hình thức văn bản, vì vậy đây cũng là một yếu tố quan trọng cần lưu ý khi thực hiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất. 

- Công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng là một điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, để việc chuyển nhượng có hiệu lực, được pháp luật bảo vệ, đồng thời tránh trường hợp lừa đảo, một mảnh đất mà chuyển nhượng cho nhiều người như trong thực tế vẫn xảy ra. 

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định như sau: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: (a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; (b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.

Các bên trong quan hệ chuyển nhượng Quyền sử dụng đất có thể đến công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng, hoặc chứng thực hợp đồng tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan địa chính. 

Sau khi hoàn thành hoạt động công chứng hợp đồng tại Văn phòng công chứng, cá nhân/tổ chức chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng cần thực hiện thủ tục đăng ký chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương để hoàn tất quá trình chuyển giao quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, tránh rủi ro phát sinh do chậm thực hiện thủ tục đăng ký chuyển nhượng Quyền sử dụng đất.

Trên đây là những lưu ý quan trọng mà chúng tôi lưu ý, hy vọng rằng những thông tin này là hữu ích, giúp quý Vị có được những hiểu biết về quy định pháp luật hiện hành, tránh rủi ro, vướng mắc trong quá trình thực hiện các hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. 

Khuyến nghị:

  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật An Bình qua số điện thoại 0963.929.850, hoặc E-mail: luatanbinh@gmail.com.
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật Đất đai mà Công ty Luật An Bình cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.

Tin tức liên quan

08-01-2018 08:42:55
Lượt xem: 532

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: (a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai; (b) Đất không có tranh chấp; (c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án ; (d) Trong thời hạn sử dụng đất;

19-06-2018 23:54:17
Lượt xem: 133

Hỏi: Mới đây, Nhà nước có chủ trương phát triển kinh tế đã thu hồi 2 héc ta đất nông nghiệp nhà tôi, đây cũng là hạn mức sử dụng của xã tôi.

Đề nghị Luật sư Bắc Ninh tư vấn cho tôi là gia đình tôi có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng 2 héc ta đất nông nghiệp này thì sẽ được bồi thường như thế nào?

09-01-2018 10:41:06
Lượt xem: 222

Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm: Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục.

14-05-2018 07:51:01
Lượt xem: 108

Văn Phòng luật sư Bắc Ninh nhận được từ khách hàng câu hỏi như sau:

Có được thêm tên vợ/chồng vào mảnh đất được bố mẹ tặng riêng? Bố mẹ chồng tôi có cho chồng tôi một mảnh đất và trong giấy tờ cho, tặng chỉ có tên của chồng tôi. Nhưng khi đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai, chồng tôi cho thêm tên tôi vào. Trên sổ đỏ đứng tên cả hai vợ chồng. Vậy, xin hỏi Luật sư Bắc Ninh mảnh đất đó có được gọi là tài sản chung của hai vợ chồng hay chỉ của riêng chồng tôi?

09-01-2018 10:58:34
Lượt xem: 282

Trường hợp thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thuộc diện quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì vẫn được chuyển quyền sử dụng đất

08-01-2018 09:33:59
Lượt xem: 449

Hồ sơ đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) lần đầu được quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT liên quan đến hồ sơ địa chính.

08-01-2018 10:07:21
Lượt xem: 537

Trồng cây, xây tường trên diện tích đất không thuộc quyền sử dụng của mình thì có được bồi thường khi nhà nước thu hồi?

08-01-2018 09:57:17
Lượt xem: 294

Thời hạn sử dụng nhà chung cư không đương nhiên mặc định là 50 năm và bị Nhà nước thu hồi khi hết thời hạn. Nếu chung cư vẫn còn an toàn thì vẫn được tiếp tục sử dụng tương ứng với thời hạn kiểm định; hoặc nếu hư hỏng thì có thể cải tạo, xây dựng lại...